[1. 저자에 대하여]

저자 고 종완은 경남 하동에서 태어나 부산대학교 법학과를 졸업. 숭실대학교 노사관계대학원에서 경영학 석사학위, 건국대학교 행정대학원 부동산학과에서 행정학 석사학위를 받았다. 삼성그룹과 LG그룹을 거쳐 한국통신에서 자금, 인사․교육을 담당하다가 IMF 한파가 불어닥친 1998년에 명예퇴직을 선택했다. 재직 시절 공인중개사 자격증을 따놓았던 것을 바탕으로 부동산중개업에 뛰어들었으나 한 번의 실패를 겪고, 다시 부동산 컨설턴트로 재기, 2년 만에 ‘족집게’로 불리며 스타 강사, 최고 전문가가 되었다.

2002년에 (주)RE멤버스를 세운 후 TV, 라디오, 신문 등 언론 매체에 출연하면서 대중적인 인지도를 얻었고, 투자수익률 최고, 투자상담료 최고, 방송 출연 횟수 최고 등 각종 분야에서 최고 기록을 갈아 치우면서 명실공히 국내 대표 전문가로 자리 잡았다. 한국의 부자들이 가장 만나고 싶어 하는 부동산투자 전문가인 고 종완은 아파트․주상복합 사업에 본격적으로 뛰어들면서 현재 (주)RE멤버스 대표이사와 ㈜고고에셋 대표이사, 건국부동산경제연구소 소장으로 있다.


[2. 책을 읽고 나서]

우리는 누구나 부자가 되고 싶어 한다. 가난하게 산다는 것 자체를 좋아하는 사람은 없기 때문이다. 그래서 공부도 하고 좋은 직장도 다닌다. 어떤 사람은 사업을 하기도 한다. 그러나 부자가 그렇게 말과 뜻대로 쉽게 되지는 않는다. 부자의 기준이 정확히 무엇인지는 알 수 없지만 부자란 어느 정도 재산을 가진 자인 것만은 틀림없다. 그런데 이 부자가 되려면 부동산을 모르고는 될 수가 없다고 한다. 왜 그럴까.

우리나라 사람들에게 설문서를 돌린 결과 부자의 기준이 30억 내지 40억원은 소유해야 한다는 이야기가 있었다. 그 자산 중 7~80%가 부동산이었다. 즉 부동산을 소유하지 않고는 부자가 될 수 없다는 것이다. 물론 부동산 없이도 부자라고 말하는 사람이 없는 것은 아니다. 그러나 통상적으로 부자가 되는 길이 부동산을 모르고는 확률이 낮을 수밖에 없다는 것이 우리나라에서는 기정사실이 되었다.

나는 부동산을 다루는 회사에 다닌다. 그러기에 항상 부동산과 가까이 지낼 수밖에 없었고, 이것이 부의 원천임을 잘 알게 되었다. 그러나 부동산을 취급하기는 하지만 없는 사람 편에 서서 그들의 주거안정을 위해 저렴하고 값싼 주택을 공급하다보니 부자가 되는 길은 저편에 있었음이 사실이다. 항상 가까이에서 보고 만진 부동산이 나의 것은 없기 때문이다.

그러던 몇 년 전 진정 남을 도울 수 있는 길이 꼭 정신적인 것만은 아닐 것이라는 생각이 들어 부동산을 통한 부, 즉 재테크에 관심을 갖게 되었다. 그래서 꾸준히 부동산 관련서적을 들척거렸고, 오늘날 어느 정도 부동산 지식을 얻기에 이르렀다. 그러나 부동산에 관한 각종 법령사항과 정부정책은 끊임없이 변하는 만큼 지속적인 관심을 갖지 않으면 유지하기는 어려운 상황이 되었다.

그래서 지금도 부단히 관련서적이나 법령에 눈과 귀를 떼어놓지 않는다. 직업이 직업인 만큼 아직은 부동산 서적을 많이 탐독하고 있다. 오늘 여기에 올린 고종완의 ‘부동산 투자는 과학이다’라는 책도 그 중에 하나이다.

변화경영연구소 연구원에 발을 들여 놓고 나서 내가 지을 책과는 다소 일탈한 것 같은 점이 없지 않지만 부동산은 내가 접하는 업무영역의 중심이고, 우리의 일상생활에서 없어서는 안 될 필수품의 하나이다. 우리는 싫든 좋든 부동산과 같이 인생의 많은 것을 함께한다. 그래서 우리는 이것을 알 필요가 있고 이를 이용해서 자신의 물질적 풍요를 구가하고 궁극적으로 타인의 풍요로운 삶에 기여해야 한다.

물질이 삶의 궁극적 목적은 될 수 없더라도 필요조건임에는 틀림없다. 인간의 3대 필수조건의 하나인 집도 부동산이다. 우리가 얼마나 빨리 그리고 용이하게 집을 구입하는냐는 삶을 풍족하게 하는데 디딤돌이 된다. 어찌되었건 우리는 태어나자마자 부동산과 벗하며 그들과 친구가 될 수밖에 없게 되었다. 이제 그들과 좀더 가까이 지내는 법을 배울 필요가 있다.

바로 이 책 ‘부동산 투자는 과학이다.’가 그런 부류의 책이라면 책이다. 부동산을 벗할 수 있는 책, 부동산을 친근하게 만드는 책이다. 일전에 묻지마 관광, 묻지마 류가 유행한 적이 있었고, 그것이 사회적 문제로 비화된 적이 있었다. 부동산도 이제는 묻지마 투자, 남 따라 강남간다는 식의 자기주관이 무시된 쏠림현상을 지양해야 된다는 것이 이 책의 요지이다.

부동산도 과학적 분석과 해박한 지식 그리고 끊임없는 정보를 통해 치밀하고 체계적으로 접근해야 한다는 것이다. 그러면서 저자는 방법론으로 7가지 법칙을 설명해 주고 있다.

제1법칙이 편견필패의 법칙이란다. 돈이 있어야 돈을 번다는 편견을 버리지 않는 이상 부동산을 얻는 데 실패한다는 것이며, 나는 부동산과 인연이 없다는 등, 나는 타고난 운이 부동산과 거리가 멀다고 나타났다는 등 운명론적 접근은 자신으로 하여금 부동산을 통한 부의 축적과 영원히 단절시킨다는 것이다. 또한 저자는 부동산은 부를 얻는 기초이기에 먹고살기 바쁘다는 핑계로 부동산을 멀리하는 우를 범하지 말라고 경고한다. 긍정적 사고와 플러스알파적 사고로 부동산을 접하기를 권한다.

제2법칙은 가치투자의 법칙이란다. 부동산은 3가지 특징이 있는 데 이러한 특징으로 인해 타자산과 다른 가치를 갖게 된다. 부동산은 부동성(不動性)을 갖고 있다. 또한 부증성(不增性)을 갖는다. 그리고 영속성(永續性)을 지니고 있다. 이러한 세 가지 특성이 있기에 3가지 가치를 종합하여 분석할 필요가 있다. 즉 첫째가 내재가치, 둘째가 미래가치, 셋째가 희소가치를 종합하여 이 모두를 가진 부동산에 투자를 하여야 한다는 것이다. 우리는 그런 부동산을 찾아야 부를 얻는 데 시간을 절약할 수 있다.

제3법칙은 사이클 원리의 법칙이란다. 인생과 부동산은 사이클이다. 경기에 주기가 있듯이 부동산도 주기가 있다. 오를 때가 있으면 내릴 때가 있다. 이러한 주기를 수시로 점검하고 상투를 잡는 일이 없어야 부동산을 통해 부를 축적할 수 있다는 것이다. 그러면 지금 주기상 상승국면이 지속될 부동산은 무엇이며 그 지역은 어디인가. 이 책은 그러한 소재를 나름대로 알려주고 있다.

제4법칙은 강남권 차별화의 법칙이란다. 우리나라 부동산의 중심은 강남이다. 그리고 대부분의 사람들이 강남에 살고 싶어 한다. 강남이 부의 상징이기 때문이다. 그래서 부동산을 아는 사람은 강남의 움직임을 예의 주시할 필요가 있다. 그러면 왜 강남이 부동산의 중심이 되었을까. 그것은 일단 살기 좋은 동네이기 때문이며, 부유의식을 가진 사람들로 가득하고, 특히 교육여건이 탁월하기 때문이다. 그래서 한번 살기시작하면 나오기 싫어하는 동네가 강남이다. 또한 부동산의 움직임은 대부분 강남에서 출발한다. 상승이나 하강이 여기서부터 시작한다는 말이다. 그래서 정부에서도 모든 부동산 정책을 강남의 움직임을 바탕으로 하여 수립하고 있는 실정이다. 이제 강남을 모르고는 부동산을 알고 있다고 할 수 없게 되었다.

제5법칙은 포트폴리오 재조정의 법칙이란다. 포트폴리오는 자산운용의 기본원칙이다. 저자는 과학적투자법으로 포트폴리오를 재조정하라고 권한다. 부동산은 일반적으로 환금성이 낮다. 그렇다고 마냥 지켜만 보고 있어서는 안 된다는 것이다. 카멜레온처럼 변화에 끊임없이 대처해야 한다는 것이 저자의 주장이다. 즉 부동산의 종류는 의외로 다양하다. 이를 적절히 분산투자하고 수익성이 낮다고 판단되는 부동산은 과감히 정리해야 된다. 포트폴리오는 위험을 회피하고 자산을 관리하는 기초이기에 항상 재편을 염두에 두고 구성해야 한다.

제6법칙은 실천투자의 법칙이란다. 부동산으로 부를 축적하는 데 가장 중요한 법칙 중의 하나이다. 저자는 서두에서 결국 부동산투자를 통해 부자가 되기 위해서는 ‘과학투자법 활용, 고급정보 수집, 실천행동’의 3대 노력을 병행해야 한다는 점을 강조하고 있다. 대부분의 사람들이 계획과 정보 그리고 마음을 가지고 있음에도 항상 결행을 하지 못하고 실천으로 옮기지 못하는 경우가 허다하다. 그것은 많은 자금의 투입과 과연 좋은 결과가 올 것인가에 대한 의구심 때문이기도 하지만 일단 자신만의 분석을 통한 결과가 도출되면 실천에 옮기는 과단성이 부동산을 통한 부의 기초임은 틀림없다.

제7법칙은 신도시 투자의 법칙이란다. 우리나라에서 신도시라는 개념이 최초로 사용된 것은 1960년대 울산 신시가지 개발이었다. 이 후로 국토개발이라는 목적 하에 창원과 여천 공업도시, 대덕, 구미, 강남신시가지, 과천과 반월 등지에 신도시개발이 이어졌다. 그러나 본격적인 신도시 건설은 지난 ‘88년 수도권 주택난 해소를 위해 추진한 5개 신도시건설(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)을 들 수 있다. 이것을 1기 신도시 개발이라 한다. 이 신도시가 많은 사람들에게 부를 축적하게 해주었다는 것이다. 확실히 신도시는 타지역과 차별화 되어있음은 사실이다. 이제 정부는 제2기 신도시(동탄, 판교, 김포, 파주, 광교, 양주)를 수도권에서 추진하고 있다. 이를 놓치지 말라는 것이다. 또 이 번 신도시 개발이 많은 사람들에게 부를 가져다주는 보고(寶庫)라는 것이 저자의 주장이다.

우리나라 사람들이 가장 선호하는 재테크 수단은 무엇일까? 최근 각종 조사에 따르면 단연 부동산이 1위다. 그러나 요즘 부동산 시장은 갈수록 불확실해 보인다. 이럴 때일수록 위험은 줄이면서 안전하게 고수익을 보장받는 현명한 투자법에 많은 사람들의 관심이 모아지는 것은 당연한 현상이다. 이 시점에 나온 책이 고종완의 ‘부동산 투자는 과학이다’

이 책은 이러한 불확실한 부동산시장에서 성공할 수 있는 명쾌하고 구체적인 투자비법을 전해주고 있다. 바로 ‘과학적 투자기법으로 불확실한 부동산 시장을 이기자’는 저자의 일관된 메시지가 담긴 이 책은 부동산에 관심을 갖고 있고 이를 통해 부자가 되고 싶은 사람들에게 최고의 필독서가 될 듯싶다.

특히 그의 모든 노하우와 현장 경험을 바탕으로 만든 마지막 ‘고종완의 비밀노트’에는 현재 시장을 지배하고 있는 10가지 황금 테마가 선정되어 있어 주위의 관심을 끈다. 지금 당장 투자해도 고수익을 올릴 수 있는 최고의 투자유망상품 250여 가지가 엄선, 발굴되어 그 동안 투자에 방향을 잃은 많은 사람들에게 과학적이고 구체적인 투자방법으로 내집마련과 재테크의 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 혜안을 가져다준다고 말한다.

저자는 ‘98년 외환위기에서 회사를 그만두고 자신만의 지속적인 노력으로 오늘날 많은 사람들이 인정하는 부동산전문가로 발돋움하였다. 그 자신만의 부동산 노하우를 통해 부를 축적한 것은 과학적 투자법이기도 하지만 내가 보기에는 끊임없는 인간관계형성이었다는 점도 간과할 수 없겠다. 그를 아는 부동산 전문가들이 주변에 즐비하기 때문이다.

부동산은 투기의 대상이며 부동산과 나는 무관하다는 인식을 버리고 부동산을 좀더 가까이하며 부동산을 통해 자신의 삶을 바꾸는데 적극적으로 참여하는 자세를 가지라는 이 책은 부동산을 좀더 친근감 있게 다가가고 싶은, 그리고 이를 통해 부의 꿈을 가지고 싶어 하는 많은 사람들에게 숙독됐으면 하는 바람이다.


[3. 책 속에서]

책 머리에: 부동산 불확실성 시대, 과학투자법으로 시장을 이긴다

결국 부동산투자를 통해 부자가 되기 위해서는 ‘과학투자법 활용, 고급정보 수집, 실천행동’의 3대 노력을 병행해야 한다는 결론에 도달한다. p7

각자의 상황에 따라 과학적 기법을 활용하여 정치상황, 경제여건을 살피며 자신의 포트폴리오를 재조정하는 것이 10년 후 우리 모두를 부동산 부자로 이끄는 지름길이 될 것임에 틀림없다. p10


과학투자 제1법칙 【편견필패의 법칙】부동산에 대한 편견을 버려라

돈이 있어야 돈을 번다는 편견을 버려라

돈이 있어야 돈을 번다는 편견을 버려야 부동산 투자에 성공할 수 있다. p23

레버리지를 이용하면 지구도 들 수 있다

부동산시장에 대한 정확한 패러다임을 파악하고 정보와 지식, 한 박자 빠른 선점능력을 보유하고 있다면 자기자본이 부족하더라도 외부 차입금을 통해 얼마든지 레버리지 효과를 활용할 수 있다는 말이다. p24

“부동산과 인연이 없다”, “나는 운이 없다”

지금 이 순간부터라도 ‘부동산투자는 운이 좌우한다.’는 편견, 고정관념을 버리자. p25

이 책에서는 지역적 요인, 즉 입지가 집값 형성에 70% 이상을 차지함을 강조, 분석하고 있다. p26

먹고살기 바쁘다는 핑계는 망하는 지름길이다

이 책은 독자들을 부자의 길로 인도하는 과학적 지침서 역할을 할 것이다. 결국, 먹고살기 바빠서 투자할 시간이나 여유가 없다는 자기변명은 패자의 길로 가는 무덤과 같다. p27

위기와 기회는 동시에 오는 법이다

2000~2001년 당시, 강남권 재건축아파트에 투자한 사람들은 한마디로 위기를 기회로 삼은 대표적인 사람들이다. p30

단기안타냐, 장기홈런이냐?

고수들은 장기투자 대상과 단기투자 대상을 구분할 줄 안다. p30

무조건 오른다, 오를 만큼 올랐다는 말은 수익률의 적이다

고수들은 사두어야 하는 이유와 오르게 되는 필연성이 논리적으로 납득되지 않으면 결코 수용하지 않는다. p32

고수와 하수를 결정짓는 두 가지 특별한 능력

그중 하나는 위험을 감수하는 능력이다. p34

또 다른 능력은 자금동원능력이다. p35

정보와 실천은 성공의 절반

부동산 고수들의 공통점 중 또 다른 사항은 정보판단능력과 실천능력이 남다르다는 점이었다. p36

남다른 발상이 성공을 부른다

부동산투자에 있어서도 남다른 방식으로 해야 한다. 남과 같은 투자방식은 결과도 비슷할 뿐이다. p39

플러스알파적 사고의 확장

강남이기 때문에 좋은 점
첫째, 직주근접시장이다.
둘째, 고급정보와의 접근성이다.
셋째, 자녀교육 문제를 해결할 수 있다.
넷째, 심리적 만족감, 신분재이다.
다섯째, 주상복합아파트에 대한 선호가 증가한다.


과학투자 제2법칙 【가치투자의 법칙】내재가치, 미래가치, 희소가치에 집중하라

부동산 특성을 알면 선택의 기준이 달라진다

첫째, 부동산은 말 그대로 움직이지 않는, 즉 동산과 구별되는 부동재산이다. 임장활동(臨場活動)을 요한다.
둘째, 부동산은 늘어나지 않는다는 부증성의 특징을 갖고 있다. 희소가치를 가진다.
셋째, 영속성을 지니고 있다.

저평가된 부동산에 기회가 있다-내재가치

대지지분이 넓은, 내재가치 대비 저평가된 아파트를 찾는 것이 성공 투자의 첫걸음이다. p50

10년 후 대박상품을 노려라-미래가치

특별부록 〈고종완의 비밀노트〉에서 미래가치가 있는 부동산으로 판교, 수원 광교, 용인, 김포, 파주, 인천 청라지구 등 제2기 신도시를 주목하는 이유도 바로 이들 지역의 부동산이 가지고 있는 ‘미래가치 잠재력’을 높게 평가한 때문이다. p53

흔한 부동산은 절대 사지 않는다-희소가치

수요공급의 구조상 공급이 넘치면 희소가치가 떨어지기 때문에 가격이 상승할 수 없는 법이다. p55

투자유망상품엔 반드시 3대 가치가 있다

3대가치를 동시에 보유한 부동산이 흔하지 않다는 점을 감안한다면 그중 적어도 한두 가지 가치는 보유해야 투자유망상품이라 할 수 있을 것이다. p56

명품부동산의 공통된 프리미엄, 조망권

사람들의 소득수준과 주거의 질이 향상될수록 조망권의 비중은 더욱 높아질 것이다. 곧 쾌적하고 특별히 전망이 좋은 아파트가 부와 웰빙의 주거문화를 상징할 것으로 보인다. p59

부동산은 공간이며 위치이자 자산이다-입지분석

통상 부동산은 개발계획 발표시점과 공사 착공시점, 그리고 완공시점 등 소위 ‘3승법칙’에 따라 가격이 오른다. p63

골치아픈 문제는 사전에 피한다-법률적 분석

등기부 등본, 저당권, 근저당권, 지상권, 가압류, 가처분 등 투자하고자 하는 부동산이 법률적으로 문제가 있는지 없는지를 살펴야 한다. p64

아무리 강조해도 모자람이 없다-수익성 분석

어떤 형태를 선택하든 그 부동산에서 얻을 수 있는 기대수익이 적어도 1년 정기예금 금리의 2배 이상은 되어야 한다. p67

꼼꼼히 따져보지 않으면 배보다 배꼽이 더 커진다-물리적 분석

업무용 부동산에 투자할 때는 수고스럽더라도 반드시 철저하게 기술적 분석을 해야 한다. p70

앞의 네 가지, 즉 입지분석, 법률적 분석, 수익성 분석, 물리적 분석을 마쳐야 부동산에 대한 분석을 완전하게 마쳤다고 할 수 있다. p71


과학투자 제3법칙 【사이클 원리의 법칙】인생과 부동산은 사이클이다

단기․중기․장기 사이클에 숨어 있는 비밀

과학적 투자법의 제3원칙은 사이클(순환, 파동)이론이다. 사이클 이론을 신뢰한다면 지금 조금 힘들더라도 곧 기쁜 일이 다가올 것이라고 생각하며 어려움을 견딜 수 있을 것이다. p75

부동산과 경기의 관계를 분석해보면 주식은 일반경기에 약 6~9개월 정도 선행하는 반면, 부동산은 약 6~12개월 정도 후행한다는 것이 일반적인 통설이다. p76

우리나라 부동산시장에서 당분간 금리인상이 먹히지 않는 이유를 이해해야 한다. p77

부동산과 주식은 선후행 관계다

엄밀하게 말해서 부동산은 실물경기흐름에 후행하는 특성에도 불구하고 선행시장인 주식시장과 동행한다고 말할 수 있다. p78

부동산가격이 오른다고 바로 주식시장 상승세로 이어지지는 않는다. p80

예측하기 어려운 수도권 단기 주택 사이클

약 30개월 단위로 상승과 하락을 반복하는 서울 등 수도권의 주택가격 특성을 파악한다면 내집마련 수요자에겐 더없이 유용한 지식, 도구가 될 것임에 틀림없다. p81

땅에도 움직이는 사이클이 있다

투자를 하려면 도입기, 혹은 신도시처럼 성장기에 있는 젊고 싱싱한 땅을 노리거나 강남권처럼 성숙기 시장의 부동산을 보유해야 한다. p82

분당․일산․평촌․산본․중동신도시는 상승하는 롤러코스터다

주택개발이 마무리되고 도로, 학교 등 기반시설이 완비돼 주거여건이 좋은 편으로 부동산 상승기엔 부동산가격이 가파르게 오르는 경향이 있다. p85

강남권은 성숙기 시장으로 10년은 더 간다

성숙기 시장의 특성, 소득증가, 주거수요의 트렌드 변화, 정책의 양면성 등을 종합적으로 감안할 때 필자의 견해로는 ‘강남권은 블루칩시장으로 앞으로 10년은 간다.’고 본다. p87

사이클에 따라 달라지는 부동산 고수익상품은

부동산투자를 할 때 가장 우선적으로 고려할 사항은 바로 부동산의 사이클, 즉 순환주기이다. p88

부동산시장에서 가장 먼저 움직이는 부동산은 주거용 부동산이다. 그중에서도 아파트, 아파트 가운데서도 강남의 아파트가 가장 먼저 움직인다. p89

상승기에는 수익성, 하락기에는 환금성을 챙겨라
부동산이라고 해서 다 같은 상품은 아니다.
첫째, 주거용 부동산, 즉 아파트, 연립, 다가구, 다세대, 단독, 다중주택 등이 있다.
둘째, 업무용 부동산이 있다. 오피스텔과 주상복합건물도 포함된다.
셋째, 상업용 부동산이 있다. 테마상가, 단지내 상가, 근린상가 등이 포함된다.
넷째, 산업용 부동산이다. 여기에는 공장, 물류창고, 부지 등이 포함된다.
다섯째, 레저용 부동산이 있다. 여기에는 골프장, 콘도미니엄, 전원주택, 펜션, 농가주택 등이 포함된다. p91-95


과학투자 제4법칙 【강남권 차별화의 법칙】강남, 앞으로 10년 더 간다

블루칩아파트 VS 깡통주택, 양극화의 시작인가

이러한 차별화에 의한 양극화 현상은 일시적인 것이 아니다. 소득증가 및 선진화로 가속화될 수밖에 없는 복합적이고 공통된 세계적 사회현상이라는 것이다. p100

정부대책이 강남권 집값 잡을 수 있을까

정책이 시장을 이기지 못한다는 사실은 우리나라뿐만 아니라 미국이나 일본 등 선진국 시장에서도 충분히 검증되었다. p103

결국 부동산시장은 돈의 흐름과 ‘수급논리’라는 시장원리에 따라 작동한다는 것을 쉽게 이해할 수 있다. p103

강남권 상승세, 차별화는 왜 나타날까

첫째, 약 500조 원이 넘는 풍부한 유동자금이 주식 등 금융시장으로 유출되지 않고 여전히 부동산 주변에 호시탐탐 대기하고 있다. p105

둘째, 경기회복세가 뚜렷해지면서 경기에 6~12개월 정도 후행하는 부동산시장의 특성상, 2006년 하반기 이후에는 부동산가격 재상승세가 나타날 가능성이 높다. p105

셋째, 5.31지방선거, 대통령선거 등 굵직한 선거 일정이 차례로 예정되어 있어 선거철을 앞두고 규제가 완화되지 않을까 하는 기대가 확산되고 있다. p106

넷째, 강남권은 지금도 수요초과 지역인데 유일한 공급원인 재건축을 추가적으로 억제할 경우, 중․장기적으로 주택공급이 동결 혹은 감소하면서 결국 2~3년 후에는 공급부족, 수급불균형으로 집값이 오를 수밖에 없을 거라는 중장기 수급예측 계산이 깔려 있다. p106

다섯째, 2005년부터 시작된 주식시장 활황세로 인해 주식시장 차익금이 시차 없이 강남권 주택시장에 유입되는 것도 강남권 중대형, 재건축아파트값 상승원인으로 해석된다. p106

강남권 집값은 과연 언제까지 오를까

정책규제의 한계성, 차별화 현상의 진행성, 수요의 질적 변화 등을 종합적으로 감안할 때 강남권 집값은 단기적인 상승추세가 한동안 이어질 전망이다. p107

강남권 내에서 개발축이 변하고 있다

재건축재료, 한강변 조망권, 백화점 및 문화시설 등을 누릴 수 있는 압구정, 반포, 잠실 등으로 수요가 이동하거나 분산되는 현상이 서서히 나타나고 있다. p109

교육대책 나오면 강남권 집값 내릴까?

필자의 생각으로는 강남권 집값의 20~30% 정도는 교육프리미엄이 아닌가 평가된다. p110

항상 남들과 거꾸로 행동하는 강남부자

부자들의 이러한 소수의 법칙은 역발상에서 나온다. p111

강남 실버들이 선호하는 차세대 주거지는

강남권 거주자들이 심리적 저항감 없이 접근할 수 있는 익숙한 지역은 역시 한강을 넘기보다 서울시와 경기도의 행정경계를 쉽게 넘나들 수 있는 남쪽지역이 될 것이다. p113

강북에도 제2강남이 진행되고 있다

주거여건이 뛰어나거나 전략적 개발이 예정된 지구, 뉴타운지구라고 하더라도 이들 지역에 투자하면서 강남권과 같은 강력한 탄력성을 기대하는 것은 무리다. p114


과학투자 제5법칙 【포트폴리오 재조정의 법칙】카멜레온처럼 변화에 대처하라

과학투자법으로 포트폴리오를 조정하라

매매시장 규제로 집값은 안정되겠지만 매입수요가 전세수요로 빠르게 전환되면서 2006년도는 전세시장 급등 가능성이 큰 것이 사실이다. p120

집값 안정을 위한 세금 등 정부규제대책이 지역별, 평형별, 차별화현상을 부추기고 결국 소득양극화의 주범이 될 것이란 예기다. p122

결론적으로, 말해서 무주택자나 1가구 다주택자나 현재의 부동산시장에서 살아남기 위해서는 과학적 투자기법을 응용하여 2006년도부터는 포트폴리오 재조정 작업에 착수해야 한다. p122

2006년, 새로운 부동산사이클이 시작된다

강조하건대, 2006년도 이후는 그 어느 때보다 정책여건 및 시대상황, 자금흐름에 따라 포트폴리오를 융통성 있게 조절하는 능력이 절대적으로 요구되는 시점이다. p124

금리를 알면 부동산이 보인다

새롭게 대출을 받는 입장이라면 LTV(Loan To Value)는 60% 이내로 하되 PTI(Payment To Income ratio)는 40% 내외로 하는 것이 좋다. p125

다주택 임대사업, 세테크의 매력을 활용하라

임대주택사업은 현금흐름이 안정적이라는 측면에서 노후를 대비한 부동산상품으로 가장 각광받고 있다. p127

임대수요가 많은 곳을 선정하되 매매가 대비 전세가 비율이 60%이상인 곳이 좋다. p128

임대주택사업은 각종 세금혜택을 정당하게 피해갈 수 있다는 것이 큰 장점이지만, 세금이 종류와 혜택의 대상 및 내용이 관할 부처마다 각각 다르기 때문에 꼼꼼히 확인해봐야 한다. p130

부동산펀드로 투자방식을 다양화하라

부동산 금융상품은 취득․등록세가 50% 감면되고 양도소득세 대신 매매차익에 대한 배당소득세만 내면 되는 등 세제혜택이 있기 때문이다. p132

부동산펀드는 임대형펀드, 개발대출형펀드, 개발형펀드, 경매형펀드, 해외부동산펀드 등으로 구분된다. p132

필지도 고시 3관왕으로 유명한 주식투자 전문가 고승덕 변호사와 함께 ‘Go Go 펀드’를 준비중이다. p134

역모기지론이 향후 집값 올린다

역모기지란 노인들이 자신의 집을 담보로 금융기관으로부터 연금형태로 생활비를 대출받아 사용하다가 사후에 주택의 소유권을 금융기관에 넘기는 제도를 의미한다. p135

여생을 편안히 보내고 싶은 사람들이라면 앞으로 65세 이후는 집을 팔지 말고, 오히려 집을 사야 한다. p137


과학투자 제6법칙 【실전투자의 법칙】 실전에 강해야 고수익을 올린다

가격 결정요인을 숙지하라-아파트

지역적 요인
첫째, 지역적 요소이다.
둘째, 역세권 아파트다.
셋째, 환경과 조망권이다.
넷째, 학군 등 교육시설이다.
다섯째, 편의시설 여부다. p143-p146

개별적 요인

첫째, 평형 요소이다.
둘째, 브랜드 요소이다.
셋째, 단지 규모의 요소이다.
넷째, 용적률 및 층고 요소이다.
다섯째, 전용면적 및 서비스면적이다.
여섯째, 1/4법칙이다.
1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로열층과 비로열층으로 구분하는 것을 말한다. p146-p150

정책적 요인

부동산투자수익율을 높이려면 정책과 대항하지 말라‘는 말이 있다. 그만큼 정책은 투자수익율을 결정하는 중요한 변수가 된다. p150

현재의 수익률보다 상권에 주목하라-상가

상가는 경기상승기에는 크게 상승하고 하락기에는 크게 하락하는, 경기에 민감한 상품이므로 경기변동에 따라 자산가치의 등락폭이 크다. p157

상가를 볼 때는 이 상가를 분양․운영하는 상가 시행업체의 능력을 봐야 한다. p157

상가를 구입할 때에는 현재 수익률에만 집착해 매입 의사를 결정하기 보다는 잠재가치, 즉 향후 장래성이 높은 상가를 매입해야 한다. p159

개발계획 인근 땅에 돈을 묻어라-토지

장기투자 입장에서는 먼저 그린벨트 해제 지역이나 군사시설 보호구역에 포함된 농지 및 임야를 눈여겨보아야 한다. 그리고 한계농지는 앞으로 가능성이 있는 곳이다. 또한 일반인들이 쉽게 지나치는 곳 중의 하나가 하천부지다. p164

부자가 선호하는 부동산유형은 어떤 것이 있을까? 땅이라고 답한 응답자가 아파트라고 답한 응답자보다 훨씬 많았다. p171

토지시장은 신도시개발, 택지개발지구지정, 고속철이나 도로개통, 그린벨트 해제, 군사보호구역 해제, 농지규제완화 등 각종 개발재료를 타고 장기상승세가 이어지고 있다. p173

농지취득자격증명을 받으면 주말농장용으로 농지를 구입할 수 있지만 300평 미만으로 면적을 제한하고 있다. p178

농어촌 주택에 대한 과세특례제도가 2008년까지 연장됨에 따라 200평 이하, 연면적 45평, 대지 및 건물을 합쳐 취득할 경우 기준시가 7,000만 원이하의 농가주택이라면 1가구 2주택에 해당하지 않는다. p180

토지 선택 시 유의사항

첫째, 지적도와 현장이 일치하는지 직접 확인해야 한다.
둘째, 취득 목적에 맞게 개발이용 및 개발이 가능한지를 확인해야 한다.
셋째, ‘유망지역’에 대한 편견을 과감히 버려야 한다.
넷째, 자금조달계획을 체계적으로 짜야 한다.
다섯째, 투자는 무엇보다 타이밍이 중요하다. p183-p184

펜션의 경쟁력은 테마 발굴과 운영관리다-펜션

펜션투자 시 유의사항

첫째, 서울에서 가깝고 자연 경관이 좋은 곳에 투자하는 게 낫다. 예를 들어 포천, 청평, 양평, 대성리, 가평, 남이섬 등 서울에서 찾아가기 쉬우면서 강을 끼고 있는 곳이면 좋다.
둘째, 나 홀로 펜션보다는 이미 펜션타운으로 형성된 지역이 유리하다.
셋째, 펜션 공사는 보통 3~6개월 정도 소요되고 건축비도 평당 300~350만 원 정도로 주택보다 많이 들기 때문에 충분한 자금을 확보해야 한다.
넷째, 자연환경과의 조화나 고객의 욕구를 고려해 테마를 갖춘 차별화 전략이 필요하다.
다섯째, 홍보와 고객 유치를 위해 인터넷을 적극 활용해야 한다. p186-p187

문턱만 넘어서면 더 쉽게 투자이익을 남길 수 있다-경․공매

첫 번째로 자산관리공사의 부동산을 공매하는 방식이 있다.
두 번째로 국유재산도 노려볼 만하다.
세 번째로 부도 공장을 경매하는 방식도 노려볼 만하다. p189-p190

베트남, 몽골, 인도가 부른다-해외부동산

해외에 2년만 거주하면 사실상 투자목적으로 해외에 주택을 보유할 수 있는 것이다. p201

고수익을 올리는 틈새전략

단독주택 투자요령
첫째, 오래된 단독주택을 사서 연립주택이나 다세대․다가구 주택을 짓는 것이다.
다음으로 용도를 변경하는 것이다. p203

전세가 비율이 높은 곳, 전세가가 적어도 매매가의 60~70%이상 되는 주택이 임대사업용으로 적당하다. p207


과학투자 제7법칙 【신도시 투자의 법칙】신도시에 무주택자 천국이 열린다

반갑다, 2기 신도시!

2기 신도시와 1기 신도시의 차이점은 1기 신도시가 주택의 양을 중심으로 구상되었다면 2기 신도시는 주택의 질을 중심으로 계획하고 있다는 점이다. p212

판교야 놀자

판교는 강남과 분당의 가교역할을 하는 지리적 입지조건과 자연조건, 인문환경 및 도심과의 접근성이 뛰어나기 때문에 주거기능과 투자처로서 다른 2기 신도시에 비해 뛰어난 비교우위를 점하고 있다. p216

판교의 투자가치는 무한대다

유비쿼터스 환경, 최첨단 정보통신 시설과 완벽한 도시설계 등의 요소는 기존의 신도시들과는 비교할 수 없는 장점이 된다. p217

당첨 위주의 청약전략이 최선이다

청약경쟁률이 낮은 것으로 보이는 지역을 공략하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. p219

동판교냐, 서판교냐

동판교와 서판교는 각각의 입지조건만으로는 우열을 가리기가 힘들다고 할 수 있다. 수요자의 취향, 평형, 주거목적에 따라 마음 편하게 선택하면 될 것이다. p224

숨은 진주, 동탄․광교․김포․파주신도시 -2기 신도시를 놓치지 말라.

2기 지방신도시도 놓치면 후회한다

아산신도시-국내 최대의 택지개발지구이다.
대전서구신도시-친환경도시로 꾸며질 예정이다. p238-p239

달라지는 2기 신도시 청약전략

실수요자 입장에서는 2기 신도시 아파트 청약기회를 놓치지 말아야 한다. p242

송파신도시, 한번 빠져봅시다!

송파신도시는 판교와 함께 강남권 발전축을 흔드는 메가톤급 개발재료임을 잊지 말자. p246

강남권 대체 미니신도시, 어디 숨어 있나

성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 화성 향남지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구를 들 수 있다. p246-p252


특별부록 고종완의 비밀노트

비밀노트를 열기 전에

투자시 ‘고종완의 비밀노트’를 적극 활용, 참고하시되 투자시점의 부동산시장 상황, 정책변화, 금리 등 거시경제지표동향, 수요공급 요인, 선진국 시장 등을 종합적․과학적으로 분석해야 한다. p275

부동산 투자에 있어서 절대적 투자철학은 ‘부동산투자에 있어서 왕도는 과학적 투자법이 유일하다’라는 사실이다. p275

강남은 향후 10년간 다핵화된다

10년 후엔는 다른 선진국처럼 고급주거지가 현재의 강남권뿐만 아니라 여러 곳에 분산, 다핵화될 것으로 점쳐진다. p279

강북권에 제2강남 공존시대가 도래한다

구체적으로는 강북권에 속하지만 주거 및 입지여건이 뛰어나고 강남권과 주거대체성을 지닌 용산, 뚝섬, 상암, 마포, 여의도, 목동지구가 대표적인 제2강남권이라고 할 수 있다. p282

미래가치 투자자는 강남 찍고 신강남으로 간다

신강남권이란 판교신도시를 중심으로 움직이는 분당, 용인 죽전․수지․동백지구, 수원 광교․영통지구, 과천, 평촌, 의왕 청계, 하남 풍산, 화성 동탄지역을 지칭한다. p285

판교는 아파트 빼고도 10년 부자의 대기회가 있다

주상복합, 연립주택, 단독주택, 상가주택을 꼽을 수 있다. p289

재건축은 영원한 투자테마다

재건축아파트는 2006년 봄 현재 강력한 테마로 시장을 주도하고 있으나 가격면에서는 이제 어깨를 넘어서 머리를 향하고 있는 느낌이다. 아직 꼭지점을 찍었다고 단정키는 어려우나 정점이 멀지 않았음은 확실해 보인다. p293

재개발도 잘만 고르면 재건축보다 낫다

재개발은 재건축과 투자대상에 있어서 대체관계에 있다. p298

이제부터는 재개발도 투자를 목적으로 하기보다는 중장기적인 내집마련, 실수요 차원에서 접근하는 것이 마음 편할 것이다. p298

서울시 수도개편안이 집값 재편 부른다

여권의 선거구제개편론과 한나라당의 행정구역개편론이 맞물려 행정구역개편 논의가 선거를 앞둔 시점에서 급물살을 탈 전망이다. p300

먼저, 여당 개편안에 따르면 부동산가치 상승의 최대 수혜지는 역시 남서울로 편입되는 동작구와 관악구이다. p301

두 번째 수혜지는 강남권과 한강이 다리 하나로 연결된 성동구와 광진구이다. p301

모노레일, 제2 롯데월드가 강남권 투자지도 확 바꾼다

강남구가 10년간 추진해온 무인 신교통수단인 모노레일이 2006년 말 착공되며 오는 2000년 완공 예정이다. p303

2010년경 제2롯데월드가 건설되면 초대형 건물로서 상권 변화뿐만 아니라 고급 주거단지에도 메가톤급 지역중심축의 변화가 예상된다. p304

지하철이 집값에 영향을 미치듯 모노레일도 10~20% 정도 집값상승요인이 될 수 있을 것이다. p305

경기회복기엔 상가시장으로 부동자금이 몰린다

경기회복, 주택 및 토지에 대한 초강력 규제정책, 상가 후분양제 등 여러 가지 주변변수의 영향력을 감안할 때, 2006 하반기 이후 약 500조 원이 넘는 부동자금의 일부가 주택시장에서 상가시장으로 유입될 전망이다. p308

토지시장, 화려한 잔치는 계속된다

2006년 토지시장은 전반적으로 안정세가 예상되는 가운데 행정복합중심도시, 신도시, 기업도시, 혁신도시, 관광레저특구, 경제자유구역, 제주도 특별자치구역 등 전략적 개발계획이 수립된 특정 호재지역을 중심으로 국지적 상승세가 전망된다. p312

용인지역을 비롯한 경기 남부권의 집값, 땅값 상승세는 판교신도시 입주시점까지는 유지될 확률이 높다. p313


[4. 내가 저자라면]

저자는 이제 부동산도 과학적 투자방식을 갖고 임해야 함을 강조하면서 ‘과학적 투자법 10계명’을 다음과 같이 언급한다.

1. 돈이 있어야 돈을 번다는 편견을 버려라.
2. 먹고살기 바쁘다는 핑계는 망하는 지름길이다.
3. 무조건 오른다. 오를 만큼 올랐다는 주관적 판단은 수익률 극대화의 최대 적군이다.
4. 내재가치 대비 저평가된 부동산에 집중 투자하라.
5. 희소가치 없는 부동산투자는 가난해지기 위한 자살골이다.
6. 10년 후엔 미래가치 있는 부동산이 대박상품이다.
7. 소수․차별화 전략으로 승부를 걸어라.
8. 부동산사이클, 잘만 이용하면 1억이 10억 된다.
9. 강남은 10년 가고, 강북은 이제부터 뜬다.
10. 정책변화, 경기변동, 트렌드에 따라 포트폴리오를 주기적으로 재조정하라.

그런데 무엇이 과학적 투자법인지에 대한 명확한 정의가 없다. 또한 과학적 투자법을 통해 서만이 부동산으로부터 부를 가져올 수 있음을 언급하지만 이해할 수 있거나 납득할 만한 사례가 없음이 나를 다소 안타깝게 한다. 여기에 나오는 대부분의 이야기는 전문가들이 언급한 내용들이었고, 그런 전문가들의 이야기를 총집합하여 나열하는 정도로 인식할 수 있다. 저자가 주장하는 과학적 투자법이란 이런 것이며 자신이 그동안 실천했던 과학적 투자법 사례를 좀더 구체적으로 언급하면서 독자들의 곁으로 달려갔다면 더욱 좋은 저서가 되지 않았을까

그리고 책 내용이 중첩되는 곳이 많았다. 특히 강남에 대한 이야기가 곳곳에서 반복됨으로써 마치 강남이 부동산의 전부인 듯한 인상을 지울 수 없었다. 물론 강남이 부동산의 중심이기는 하지만 오히려 이러한 이야기가 부동산을 처음 접하는 사람들에게는 강한 거부감을 줄 수 있는 내용이 될 수 있기에 거슬리는 점도 없지 않았다.

어찌되었든 현실적으로 부동산을 모르고는 이제 부의 축적은 어렵다는 것이 기정사실이 되었다. 그것은 우리나라 현실에서 부동산이 지극히 한정된 재화의 하나이고 이를 모든 사람이 소유하려는 강한 욕구가 즐비하기에 누가 먼저 이를 선점하려는 노력이 우선되지 않는 한 부자가 되는 것은 불가능하게 되었다. 이를 보다 빨리 다가가고자 하는 사람들에게 좋은 밑거름 되는 책이라는 면에서 한 번 읽어봄직한 가치는 충분히 있어 보였다.